En avril 2022, vous, courtiers en crédits immobilier, allez voir l’exercice de votre profession modifiée par l’entrée en vigueur de la loi sur la reforme du courtage. Nous vous expliquons en détails dans cet article ce qui va changer pour votre métier .

La loi relative à la réforme du courtage de l’assurance et du courtage en opérations de banque et en services de paiement a été publiée au Journal Officiel du 9 avril 2021. Elle tient son origine d’une proposition de Mme Valéria Faure-Muntian, députée La République En Marche, par ailleurs Agent d’assurances dans la Loire.

Pourquoi une réforme du courtage ?

La réforme du courtage fait suite au développement rapide des activités de courtage, aussi bien dans les assurances que dans les opérations de banque et services de paiement. Devant la complexité croissante des textes et le durcissement des conditions de crédit, les Français sont de plus en plus nombreux à faire appel à un courtier. Plus d’un Français sur deux a déjà fait appel à un courtier en prêt immobilier.

Fait nouveau, les banques elles-mêmes font appel aux courtiers en crédit. Les taux sont si bas et leurs marges si faibles qu’elles ont tendance à sous-traiter cette activité pour ne pas avoir à déployer leurs services commerciaux.

De fait, le nombre de courtiers ne cesse d’augmenter. En 2020, sur le territoire français, plus de 67 000 courtiers ou sociétés de courtage étaient immatriculés à l’ORIAS (organisme du registre unique des intermédiaire en assurance, banque et finance), dont plus de 30 000 intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement, sans compter les 7 700 courtiers en libre établissement (LE) ou en libre prestation de service (LPS).

Pour complexifier le paysage du courtage, 22 000 courtiers en crédit exercent aussi l’activité de courtier en assurance, accessoirement. Les prêts immobiliers sont toujours accordés sous réserve de contracter une assurance et les courtiers en crédit sont donc amenés à proposer une assurance accessoire au crédit.

Il existe déjà deux niveaux de contrôle du courtage en assurance et en crédit :

  • l’inscription à l’ORIAS,
  • le contrôle permanent de l’ACPR (autorité de contrôle prudentiel et de résolution.

Cependant, l’ACPR ne contrôle qu’une infime partie de la profession. Il lui faut donc cibler précisément les points supplémentaires à surveiller pour renforcer leur efficacité. Or l’autorité de contrôle estime que les informations dont elle dispose pour exercer sa surveillance ne permettent pas ce ciblage. De plus, elle pointe certains dysfonctionnements qui nécessitent d’accroître la vigilance sur l’activité de courtage, toutes opérations confondues.

L’autorégulation du courtage, par le biais d’associations professionnelles agréées par l’ACPR, a pour objectif de renforcer le métier de courtage de proximité, exercé essentiellement par des petites entreprises sur tout le territoire français. La réforme permet de garantir un certain équilibre entre l’encadrement de l’activité et la protection du consommateur.

Mieux accompagner et mieux encadrer les courtiers en crédit immobilier et assurance

La loi de reforme du courtage ou loi LOI n° 2021-402 doit permettre de mieux accompagner les acteurs du secteur. Ils pourront ainsi mieux se préparer en vue d’appréhender les nouveaux modes de distribution numérique. Cette nouvelle organisation passe notamment par l’adhésion obligatoire à une association professionnelle agréée par l’ACPR, chargées d’exercer un accompagnement et une vérification de la profession.

Mieux protéger le consommateur

Les consommateurs tireront avantage de cette réforme de façon indirecte, dès lors qu’elle permet d’améliorer de façon sensible la qualité de service des courtiers en crédit ou en assurance. Les associations devront en effet procéder à des vérifications en matière de formation, de démarchage, d’information du client, etc.

A terme, cette obligation d’adhésion à une association devrait permettre de mieux réguler et d’assainir la profession du courtage. Des professionnels plus responsables et mieux formés auront à cœur de partager leurs informations auprès des clients dans un souci de transparence et de lisibilité. La députée parle même d’un « saut qualitatif ».

Vote et mise en application de la loi courtage 2022

Déposée le 14 janvier 2020, la loi a été votée en 1ère lecture par l’Assemblée nationale le 27 janvier 2021 et par le Sénat le 16 février 2021 après modification.

Le 17 février 2021, le Gouvernement a convoqué une commission mixte paritaire pour obtenir un vote consensuel des deux assemblées. Le texte proposé dans le cadre de la procédure accélérée a été voté le 17 mars par l’Assemblée nationale et le 1er avril 2021 par le Sénat.

Le Président de la République a promulgué la loi n° 2021-402 relative à la réforme du courtage de l’assurance et du courtage en opérations de banque et en services de paiement, publiée au Journal Officiel le 9 avril 2021.

Entrée en vigueur de la réforme du courtage

La réforme entrera en vigueur à compter du 1er avril 2022.

Des décrets en Conseil d’État doivent cependant être pris au préalable pour en préciser les modalités et les conditions d’exécution.

Quelles sont les obligations imposées par la nouvelle loi courtage ?

La loi portant réforme du courtage modifie le code monétaire et financier en y ajoutant une section qui prévoit l’adhésion obligatoire des courtiers en crédit à une association professionnelle agréée.

Ces associations professionnelles auront un rôle à jouer dans l’accompagnement des intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) et le suivi de leur activité.

En particulier, elles procèderont aux vérifications des conditions d’accès des courtiers immobiliers à la profession et aux conditions d’exercice de leur activité. Elles s’assureront également du respect des exigences organisationnelles et professionnelles qui leurs sont imposées.

Par ailleurs, elles offriront aux courtiers en crédit des services en matière :

  • d’observation des pratiques professionnelles et de l’activité,
  • d’accompagnement,
  • de médiation,

Qui est concerné par la réforme du courtage en crédit immobilier ?

Préalablement à leur inscription au registre unique, tous les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement sont tenus à l’obligation d’adhésion à une association professionnelle. Selon la définition de l’article L519.1 du code monétaire et financier, il s’agit de tous ceux qui exercent, contre rémunération ou avantage économique et à titre habituel, « une intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire », notamment les courtiers en crédits immobiliers.

La réforme présente cependant quelques exceptions. Ainsi, ne sont pas concernés par l’obligation d’adhésion à une association professionnelle :

  • les mandataires exclusifs des établissements de crédit,
  • les mandataires non exclusifs des établissements de crédit,
  • les courtiers enregistrés dans un autre État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

Peuvent adhérer à une association professionnelle, sans toutefois y être obligés, les courtiers immobiliers exerçant leur activité sur le territoire français soit en libre établissement, soit en libre prestation de service.

Quelles associations de courtage?

Les associations professionnelles auxquelles les courtiers en crédit sont tenus d’adhérer en vue de leur inscription à l’ORIAS sont celles agréées par l’ACPR.

L’autorité de contrôle prudentiel a publié en 2011 la liste des associations professionnelles de courtiers immobiliers :

Ces associations sont susceptibles d’obtenir leur agrément ACPR au titre de la réforme dès la publication des décrets d’application. Elles doivent pour cela s’engager par écrit sur les modalités d’exercice de leurs missions telles que définies par le décret d’application et les sanctions qu’elles envisagent de mettre en œuvre en cas de non-respect de ces règles.

L’ACPR vérifie plusieurs points avant agrément :

  • l’honorabilité de leurs administrateurs et représentants légaux,
  • leur compétence,
  • leur capacité à garantir la permanence et l’exercice de leurs missions (moyens matériels et humains suffisants),
  • l’impartialité de la gouvernance.

Quelles sont les modalités d’adhésion des courtiers immobiliers à une association professionnelle ?

Les courtiers en crédit immobilier doivent déposer leur demande d’adhésion auprès de l’une des associations professionnelles agréées compétentes dans leur domaine d’activité. Celle-ci dispose de 2 mois, à réception de la demande, pour faire connaître sa décision.

L’association professionnelle peut refuser une demande d’adhésion d’un courtier immobilier. Cette décision faisant grief doit être motivée. Elle peut être contestée devant la juridiction judiciaire.

Autorégulation : danger ou opportunité ?

La proposition de loi n’a pas fait consensus au sein des assemblées parlementaires, ni au sein des acteurs du courtage immobilier.

L’un des dangers soulignés par les opposants à la réforme concerne l’aggravation du « millefeuille administratif ». Les actions mises en place par la loi auraient, selon eux, très bien pu être exercées par les organismes en place (ORIA en amont et ACPR en aval). Ils ajoutent que cette loi, qui n’a de réforme que le nom, manque d’ambition en ne s’attaquant pas aux liens juridiques et économiques qui existent entre les courtiers en crédit et les producteurs de crédit.

De leur côté, les partisans considèrent que, selon l’adage « l’union fait la force », l’adhésion des courtiers en crédit immobilier à une association professionnelle ne peut que renforcer leur activité, à travers l’accompagnement et la formation qu’elle assure. Qui plus est, l’alliance du crédit et de l’assurance dans une même loi permet de reconnaître et garantir la complémentarité entre ces deux activités.

En tout état de cause, le vrai danger pour les courtiers en prêt immobilier serait sans aucun doute de rester seuls, confrontés à leurs difficultés sans pouvoir être accompagnés et formés, et sans évoluer dans un monde en mouvement perpétuel.

Justin Pageaud

À propos de Justin Pageaud

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